Q.　私は大阪市内のビルで、10年前から鉄道模型店を構えています。先日、大家さんから「来年から家賃を1万5000円上げたい」と通知されました。理由を尋ねたら、「今までは格安で貸していたが、今後は周辺のビルと同じくらいの賃料にしたい。それでも、まだ相場より安いはずだ」と言っています。私としては今まで通りの家賃でお願いしたいのですが、どうしたらいいでしょうか。

■無条件で応じる必要なし　専門家のアドバイスを

A.　建物の賃料は、当事者間の合意によって定められます。賃料の変更についても合意が必要で、当事者の一方的な意思により変更することはできません。
　しかし、建物の賃貸借契約は長期にわたることが多く、一度合意された賃料であっても、社会経済事情の変動などで不相当になることもあり得ます。そこで、借地借家法では、貸主が賃料の増額を求めた場合、現行の賃料が不相当であれば、借り主との合意がなくても賃料が増額されることを認めています。賃料が不相当かどうかは▽土地建物に対する租税負担の増減▽土地建物の価格の上昇や低下▽経済事情の変動▽近隣や類似の建物の賃料との比較一などを総合的に考慮して判断されます。周辺地域の相場のみで賃料の増額が認められるわけではありません。
　今回のお尋ねについては、上に述べたような事情のほか、そもそも現在の家賃がいくらかわからないため、大家の言い分が適正な値上げかどうかの判断はしかねますので、手続の説明にとどめます。まずはあなたと大家で協議することになります。協議が調わなければ、大家が調停を申し立て、その調停も成立しなければ、裁判で決せられることになります。
もっとも、大家の主張する賃料が適正なものか裁判で決まるには、ある程度時間がかかります。この点、借地借家法では、増額を正当とする裁判が確定するまでは、借主は自らが相当と認める賃料を支払えば足りると定めています。ですが、貸主の主張が認められた場合には、借り主は、賃料の不足額(増額後と現行の賃料の差額)に年1割の利息を上乗せした額を支払わなければなりません。
　以上のように、大家からの賃料増額請求に無条件で応じる必要はありません。ただし、後に賃料の増額が正しかったと認められると、利息を含めた支払いを求められる可能性があります。まず、弁護士などの専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。